Tư vấn Nhìn từ vụ Cocobay: Không thể trì hoãn việc tạo nên khung pháp luật mang lại Condotel

thuabanoi

Trẩu tre
Tin tức dự án Cocobay TP Đà Nẵng phát biểu kết thúc cam kết lợi nhuận 12%/năm cùng một vài Dự Án BĐS Condotel khác vỡ trận ký kết kết thu hút lên đến 15% sẽ gây ra các dịch chuyển rất lớn cho môi trường bất động sản.Nhằm khiến rõ hơn bên dưới giác độ pháp lý, ,Dân trí, đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Bình (Công ty Luật Bảo Ngọc, Đoàn Luật sư TP Hà Nội).
>>>> Bạn có thể tham khảo thêm thông tin chi tiết tại: Bất động sản MeeyLand - Nền tảng cho thuê mua bán nhà đất #1
Vừa qua, công ty đầu tư Cocobay Đà Nẵng đã thông báo tới nhà đầu tư về sự
không thể trả lợi nhuận giống như đã cam đoan. Sau đó, đưa ra nhiều phương án nhằm
quý vị lựa lựa chọn. Nhìn nhận từ khía cạnh pháp lý ông đánh giá như thế nào
về thông tin này? Nhà đầu tư nên làm như như thế nào để bảo vệ lợi ích của bạn
vào tình huống này?
Condotel là nguyên mẫu “con lai” giữa căn hộ & hotel, thường được xây
dựng ở các TP.HCM lớn, các khu nghỉ dưỡng lớn. Về hình thức, nó là một
dịch vụ cộng đồng cư nhưng vận hành như 1 hotel.Mô hình này như một sự kết hợp phát minh giữa BDS dự án, thuê mướn
và nghỉ dưỡng nên đã nhanh chóng tỏ ra hút khách trong thời gian mấy năm
ngay đây.
Hầu hết các Condotel đều được chủ đầu tư chuyển nhượng cho các quý khách
thứ cấp cho dưới dạng giấy tờ chuyển giao thương căn nhà, đi theo đó công ty đầu tư thứ cấp được
sở hữu sản phẩm, được sở hữu kỳ nghỉ trên căn hộ từ 10-15 ngày, số ngày còn
lại chủ đầu tư sẽ đứng ra cho thuê và cam kết trả doanh thu từ khoản tiền
cho thuê căn hộ từ 10-15%/ năm.
Hợp đồng mua bán căn hộ Condotel ở Cocobay ký giữa chủ đầu tư với các nhà
đầu tư thứ cấp cũng xây dựng theo cơ hội thức này, riêng khẳng định doanh số
lên cho 12%/ năm.
Tuy nhiên, sau 3 năm trả khoản cam kết lợi nhuận cho các chủ đầu tư của dự án thứ
cung cấp, chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai đúng cam kết lợi nhuận với
khách vì không thể đã chiếm hữu được mức lợi nhuận 12%/năm như dự kiến ban đầu.
Chủ đầu tư đã đưa ra 3 giải pháp để quý khách lựa lựa chọn và cho đến nay,
được biết chủ đầu tư nhưng vẫn đang đón nhận các thông tin bình luận từ phía
người tiêu dùng để phân loại, giải quyết theo 3 phương án đã chi.
Về bên pháp lý thì thấy rằng các hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa chủ đầu tư
và các nhà đầu tư thứ cấp là hợp lý với các quy định tại Điều 117 của Sở
luật dân sự 2015 về ĐK có hiệu lực thực thi của đơn hàng thanh toán dân sự; hợp đồng
đó cũng không vi phạm các chuẩn mực về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123
đến Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 nên việc các bên giao phối hợp đồng này là
hợp pháp.
Việc một bên đơn phương xong, hủy bỏ hợp đồng hay đề xuất chỉnh sửa hợp
đồng cũng chính là việc pháp luật chất nhận được.
Trong thời kỳ thực hiện hợp đồng, một bên (chủ đầu tư) thấy rằng không
thể liên tiếp triển khai Hợp đồng (phần cam kết lợi nhuận) thì mang thể đơn
phương chấm xong hay đề ra đề nghị sửa đổi thỏa thuận các bên đã giao kết.
Tuy nhiên việc đơn phương ngã ngũ hay sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo
các quy định của điều khoản cũng như theo cam kết trong hợp đồng.
Thực chất của việc chọn mua bán căn hộ Condotel là đặc điểm đầu tư kinh doanh,
lời ăn lỗ chịu, nếu như phát sinh mâu thuẫn tranh chấp mà không thỏa thuận được thì bên
bị thật hại mang thể khởi kiện vụ dân sự, đề nghị Tòa án giải quyết.
Đối với các Condotel ở Cocobay, việc chủ đầu tư ra thông báo ngừng trả lợi
nhuận như cam kết và đề ra các phương án để khách hàng lựa chọn, được coi
như một đề nghị sửa đổi hợp đồng.
Các phương án chủ đầu tư đưa ra đưa ra ý chí của chủ đầu tư kỳ vọng
phía khách hàng liên minh, thỏa thuận để giải quyết hậu quả, các không dễ khăn
do 1 bên trong chủ thể hợp đồng gặp mặt phải.
Để bảo đảm giá trị của mình thì nhà đầu tư cần cân nhắc lựa chọn phương án
nào chắc chắn nhất với điều kiện kèm theo chính xác của bạn.
Trong trường hợp nhà đầu tư không thể tìm thấy phương án phù hợp, không
liên hoàn với các đề nghị của chủ đầu tư thì có khả năng sử dụng quyền khởi
kiện bằng con đường Tòa án.
Nhìn nhận từ góc độ một luật sư, ông đánh giá như thế nào về loại hình
Condotel? Ông có thấy nó chứa đựng nhiều rủi ro khủng hoảng không khi pháp lý chưa hoàn
thiện?
Hiện nay, pháp luật nước ta nói công cộng và các luật chuyên ngành kể riêng
(như Luật hoạt động bất động sản, Luật Nhà sống, Luật Đất đai) đều chưa tồn tại
các quy định cụ thể để điều tiết kinh doanh hoạt động Condotel, dù rằng
mô hình Condotel đã xuất hiện từ các năm nay, cân xứng với nguyên tắc tự
do hoạt động, công ty được thiết kế những việc mà pháp luật không cấm.
Cũng chính vì chưa có một khung pháp lý cho Condotel nên việc buôn bán
loại hình này đang gặp đa trở ngại: trong những lúc doanh nghiệp thì không trở nên
cấm khiến, người dân thì không bị cấm giao dịch và sở hữu căn hộ Condotel
nhưng khi kết nối kinh doanh, giao dịch loại hình này thì cả chủ đầu tư và
các nhà đầu tư thứ cấp đều gặp những vướng bận rộn từ chính những lỗ hổng pháp
lý, tạo vô số khó khăn và rủi ro.
Việc kinh doanh Condotel luôn gắn với một bất động sản có chất lượng lớn nhưng
lại thiếu những quy định pháp luật để bảo lãnh, chí ít thì cũng xác định rõ
ràng rằng phòng đây một loại hình kinh doanh thương mại bất động sản, một phương án hợp
tác đầu tư hay một loại hình đầu tư tài chính?
Chính vì chưa có quy định pháp luật cụ thể, ví dụ, công khai minh bạch như vậy nên
chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải đối mặt với tương đối nhiều rủi ro khủng hoảng, như là
bước vào cuộc chiến mà chưa có vũ khí để bảo vệ.
Tuy nhiên, cũng phải kể thêm: Vấn đề thiếu một khung pháp lý không cần là
nguyên do duy nhất làm cho việc kinh doanh Condotel gặp gian truân mà những
chủ đầu tư Condotel cũng giống như những nhà đầu tư thứ cấp còn phải nhìn thấy với
các rủi ro khách quan từ Thị Phần mà bất kỳ loại hình kinh doanh nào thì cũng
có thể gặp phải như tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái, sự bứt phá của chính
sách hoặc sự “nóng lạnh” của thị trường… mà chủ đầu tư dự án rất khó có thể có thể có thể lường
hết đc.
Theo anh, để quy mô này tiếp nối phát triển, cần hoàn thiện tính pháp lý
của mô hình này theo phía ra làm sao, ông có đề nghị gì cụ thể?
Phải thừa nhận là mô hình Condotel ngày nay có nhiều ưu việt cũng chính vì nó tận
dụng được buổi tối nhiều hai thế mạnh là “kinh doanh” và “nhà ở”. Chính vì thế mà
thị trường Condotel đi lên rất tiện, thị hiếu thì cao nhưng khối lượng cung
vẫn còn đó thấp, bởi loại hình này mới xuất hiện từ tầm năm 2006, hầu hết ở
những dự án nghỉ dưỡng sát biển.
Được biết đến cuối năm 2018, đã có khoảng 30.000 căn hộ Condotel được tung
ra thị trường, từ giai đoạn đầu năm 2019 tới thời điểm này thêm 3.000 căn.Việc thị trường gật đầu một mô hình mới như vậy minh chứng Condotel là phù
hợp, nếu điều hành tốt thì hoàn chỉnh có thể đạt được doanh thu cao.
Cũng chính bởi thế mà những đơn vị có thẩm quyền (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên
và Môi trường…) cần sớm trình nhà nước một Nghị định riêng cho mô hình
Condotel để kịp thời điều hòa, đưa hoạt động kinh doanh Condotel vào nề
nếp, bảo quản kịp thời các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như
những nhà đầu tư thứ cấp.
Tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một vài giải
pháp xúc tiến thị trường bất động sản phát triển phù hợp, an toàn.
Tại văn bản này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành chỉnh sửa, bổ trợ cập nhật
quy chuẩn, yêu cầu xây lắp đối với các loại hình nhà ở căn hộ chung cư cao cấp, công
trình căn hộ du lịch (condotel), khu biệt thự du lịch (khu nghỉ dưỡng villa), văn khu vực
phối kết hợp lưu trú thời hạn ngắn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê; ban hành
quy chế điều hành, vận hành loại hình khu công trình xây dựng công sở kết hợp lưu trú
ngắn hạn (officetel)… và hoàn thành trong quý 3/2019.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm đó, việc tạo ra một hiên chạy dài dài pháp lý cho
Condotel vẫn chỉ giới hạn trong những cuộc hội thảo, các cuộc khảo sát…là 1
sự lờ lững không đáng có của các cơ quan làm chủ chuyên ngành.
Đã đến lúc không thể trì hoãn hơn nữa việc ban hành một khung pháp lý cho
Condotel và các loại hình “lai” khác như officetel… Quyền và tiện ích hợp
pháp của rất nhiều nhà đầu tư có được pháp luật thừa nhận và bảo vệ hay không,
câu trả lời ở trong về các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành.
Xin cám ơn Luật sư về cuộc luận bàn này!
Nguyễn Khánh,(ghi),
Tham khảo: https://meeyland.com/mua-ban-nha-dat/ninh-binh
 
Top